Инвестиционный фонд недвижимости REIT

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT) – это траст, который за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением.
Согласно американскому законодательству инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода.

В обмен на это фонды освобождены от налога на прирост капитала. Для того, чтобы компания в США могла стать REIT и воспользоваться налоговыми льготами, она должна соответствовать следующим требованиям.

Требования к REIT в США

  • Форма организации – корпорация, траст, ассоциация. Организация не должна являться финансовым учреждением или страховой компанией.
  • Управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников.
  • Акции должны находиться в свободном обращении. Минимальное число акционеров – 100.
  • В собственности 5 лиц может быть сконцентрировано не более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года.
  • В объекты недвижимости (ипотечные бумаги) должно быть вложено не менее 75% инвестиционных активов фонда.
  • Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.
  • Из долей налогооблагаемых дочерних структур может состоять не более 20% активов.
Виды REIT

Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов.

Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

  • Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной).
Ипотечные (Mortgage REIT, mREITs). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.


Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Преимущества REIT

Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств.

Ликвидность. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать свой объект, в то время как акции REIT ежедневно торгуются на фондовых биржах США.

Отсутствие затрат на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем.

Регулярный доход и защита от инфляции. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды. В свою очередь, долевые REIT предоставляют определенную защиту от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен.

Диверсификация. С учетом того, что корреляция (взаимосвязь) фондов недвижимости с другими активами (акциями, облигациями) довольно низка, REIT позволяют улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности.

Исследования Ibbotson Associates на тему оптимального распределения активов (Asset Allocation) в инвестиционном портфеле показали, что:

  • Вложения в REIT дают привлекательное соотношение между риском и доходностью.
  • Корреляция между динамикой REIT и другими классами активов за последние 30 лет существенно снизилась.
  • Добавление REIT в диверсифицированный портфель приводит к увеличению доходности при снижении риска.
Надежность. Доказательством надежности REIT является то, что их основные инвесторы – страховые компании и пенсионные фонды. По надежности REIT сопоставимы с гособлигациями. Но облигации выгодно покупать при высоких процентных ставках, а акции REIT – при низких.

Доход инвестора

По исторической доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Так как для большинства трастов характерна малая или средняя капитализация, их доходность следует сравнивать с доходностью малых или средних компаний.

Инвесторы фонда недвижимости могут получать доход как в виде прироста стоимости акций, объектов недвижимости, составляющих активы фонда, так и в форме регулярно распределяемой прибыли (дивидендов).

  • Доходность REIT зависит от таких экономических показателей, как уровень безработицы, расходы домохозяйств, процентные ставки и пр.
Фонды, управляющие учреждениями здравоохранения, образования и другими социальными объектами, меньше подвержены влиянию кризисов, но в периоды экономического роста их доходность отстает от REIT, специализирующихся на офисной, торговой и гостиничной недвижимости.

Ипотечные инвестиционные фонды недвижимости больше, чем рентные, чувствительны к изменениям процентных ставок, так как держат в своих портфелях ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

  • Цены ипотечных бумаг движутся в направлении, обратном процентным ставкам.
Если ставки растут, стоимость активов фонда (Net Assets) снижается и, как следствие, падает цена его акций (паев). И наоборот, снижение ставок означает рост стоимость активов и акций фонда. Это одна из причин, по которой ипотечные трасты дают наибольший доход при снижении процентных ставок.

Made on
Tilda